Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek (hierna te noemen: “BW”) legt aan de verhuurder diverse verplichtingen op om de verhuurde zaak in goede staat te onderhouden via de zogenaamde gebrekenregeling. Deze regeling komt erop neer dat de verhuurder de verplichting heeft om te voorkomen dat een huurder als gevolg van een gebrek aan het gehuurde wordt gestoord in het genot van het gehuurde. Daarnaast heeft de huurder de mogelijkheid om het gehuurde naar eigen wens in te richten. Voor het afdwingen van energiebesparende maatregelen voor woonruimte is echter een aparte regeling in artikel 7:243 van het BW opgenomen. In dit artikel zal ik nader in gaan op de mogelijkheid om energiebesparende verbeteringen af te dwingen bij de verhuurder via de rechter.
Artikel 7:243 BW
Op grond van artikel 7:243 lid 1 BW kan de huurder van woonruimte de rechter verzoeken om de verhuurder te verplichten om een van de in lid 2 genoemde verbeteringen op eigen kosten aan te brengen. Het gaat hier om voorzieningen als het isoleren van ramen en muren, het isoleren van de vloer op de begane grond of het vervangen van een cv-ketel die ten minste tien jaar oud is. Uit de wetsgeschiedenis van artikel 7:243 BW volgt dat de wetgever de bepaling heeft opgenomen in het BW, omdat uit de praktijk blijkt dat het voor huurders vaak lastig is om verhuurders ertoe te bewegen energiebesparende verbeteringen aan te brengen aan de woonruimte. Het treffen van energiebesparende voorzieningen kan niet via de gebrekenregeling worden afgedwongen. Het voorgaande impliceert dat vanuit het oogpunt van huurgenot geen sprake hoeft te zijn van een noodzaak tot het treffen van de voorzieningen, aangezien de huurder in dat geval wel een beroep had kunnen doen op de gebrekenregeling. Wel zal sprake moeten zijn van een situatie waarin het treffen van energiebesparende maatregelen als bedoeld in artikel 7:243 lid 2 BW redelijk is.
Beoordeling van de redelijkheid van het verzoek
Bij de beoordeling of het verzoek om energiebesparende maatregelen redelijk is zullen alle omstandigheden van het geval, waaronder alle gevolgen van de te treffen voorziening, in aanmerking moeten worden genomen. Daarbij is met name van belang welke werkzaamheden voor de gevraagde voorziening moeten worden uitgevoerd en welke maatregelen daartoe moeten worden getroffen, of de werkzaamheden praktisch uitvoerbaar zijn, wat de kosten daarvan zullen zijn, op welke termijn deze kosten redelijkerwijs dienen te worden afgeschreven en of redelijkerwijs valt te verwachten dat de kosten kunnen worden gefinancierd door de verhuurder.
Casus uit de praktijk van Catch Legal
Onlangs heeft Catch Legal een huurder bijgestaan in de procedure jegens zijn verhuurder om het aanbrengen van dubbel(isolatie)glas in de woning af te dwingen. De huurder heeft de verhuurder diverse malen verzocht om de woning te voorzien van dubbel(isolatie)glas. Dit verzoek is door de verhuurder afgewezen.
In de procedure bij de kantonrechter heeft de huurder de rechter verzocht om op grond van artikel 7:243 lid 2 onder a BW de verhuurder te veroordelen om de aanwezige enkele beglazing te vervangen door dubbel(isolatie)glas. De huurder stelde zich op het standpunt dat het aanbrengen hiervan zou leiden tot betere thermische isolatie van het gehuurde en dus lagere verwarmingskosten. Daarnaast wenste de huurder dubbel(isolatie)glas in het kader van duurzaamheid en de gezondheid van de huurder en zijn gezin. De huurder heeft tevens verklaard bereid te zijn tot het betalen van een huurprijsverhoging die in redelijke verhouding staat tot de kosten voor het plaatsen van het dubbel(isolatie)glas. Dit laatste, bereidheid tot verhoging van de huurprijs, is een voorwaarde voor toewijzing van het verzoek.
De verhuurder verweerde zich in de procedure door te stellen dat hij de kosten voor het plaatsen van het dubbel(isolatie)glas niet zou kunnen dragen en het verzoek niet redelijk en billijk is. Hij stelde daartoe dat het gehuurde en de in zijn bezit zijnde omliggende woningen een jaar eerder volledig zijn geschilderd. Dit betrof noodzakelijk onderhoud. Daarnaast zou de investering te groot zijn indien alle andere huurders ook zouden verzoeken om het aanbrengen van dubbel(isolatie)glas. Bovendien zou de uniformiteit van de woningen in het geding komen als alleen dubbel(isolatie)glas werd aangebracht bij het gehuurde door de huurder.
De rechtbank Amsterdam overweegt in haar beschikking van 6 juli 2016 (niet gepubliceerd) dat het verweer van de verhuurder, dat het verzoek niet redelijk is omdat hij de middelen voor de voorzieningen niet heeft, faalt bij gebrek aan feitelijke onderbouwing. De omstandigheid dat het verzoek door de huurder is gedaan kort nadat de schilderwerkzaamheden zijn uitgevoerd, maakt nog niet dat de verhuurder niet in staat moet worden geacht de kosten voor het aanbrengen van het dubbel(isolatie)glas te kunnen dragen. Daarnaast heeft de verhuurder onvoldoende toegelicht dat de enkele beglazing in alle woningen tegelijkertijd vervangen zou moeten worden. In de procedure heeft de verhuurder een offerte overgelegd waaruit de kosten blijken die gemaakt zullen moeten worden voor het vervangen van de enkele beglazing voor dubbelglas in het gehuurde. De kantonrechter gaat in haar oordeel uit van de overgelegde offerte en gaat er vanuit dat de verhuurder deze kosten zou kunnen financieren en dat deze kosten uiteindelijk door de aangeboden huurprijsverhoging indirect voor rekening van de huurder komen. Om deze reden acht de kantonrechter het niet onredelijk dat de verhuurder de door de huurder verzochte voorzieningen treft. Het verzoek van de huurder wordt dan ook toegewezen. Op basis van een afschrijvingstermijn van 25 jaar wordt de huurprijs met € 20,- per maand verhoogd.
Afsluiting
Uit het voorgaande volgt dat een huurder de rechter kan verzoeken om de verhuurder te veroordelen tot het aanbrengen van energiebesparende voorzieningen. Hier tegenover staat dat de huurder bereid moet zijn een huurprijsverhoging te betalen die de redelijke kosten zullen dekken. De rechter zal bij een verzoek op grond van artikel 7:243 BW alle omstandigheden van het geval in acht nemen. Heeft u als huurder uw verhuurder verzocht om het aanbrengen van energiebesparende voorzieningen, maar heeft hij dit geweigerd? Catch Legal kan u bijstaan bij het afdwingen van de voorzieningen via de rechter.
Neem voor meer informatie contact met ons op.
Catch Legal, Ilse Roseboom.
Het bericht Afdwingen van energiebesparende maatregelen bij de verhuurder verscheen eerst op Catch Legal.